德阳风情街商业策划书

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欢迎进入 U特区！万安项目提案

——体验风情商业街区

□万安平安小区一层商业营销提案□

第一部分、项目概述

一、德阳宏观经济概述：

2003 年，德阳市城镇化水平为 35%，城市人口约 28 万，政府规划到 2010 年城市人口

达到 50 万，城市化率达到 60%以上。——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展

空间。

德阳市经济相对发达，2003 年人均国内生产总值约为 1133 美元（约 9360 元人民币），

全市城镇居民人均可支配收入 7892 元，比全省高 12.07%；农村居民人均纯收入 2790

元，比全国高 6.41%，比全省高 25.11%。预计 2010 年人均 GDP 将达到 17000 元，在现

在的基础上翻一番。

德阳的工业经济逐步复苏，机械、食品和化工三大主要传统行业效益正在步入良性循

环的轨道，二重、东电、东汽、剑南春、什邡烟厂、蓝剑集团等一批重点企业、优势企业

成长迅速。——在中国经济高速发展的大背景下，德阳的购买力强劲。

德阳城乡居民储蓄存款较为充裕，2003 年末居民储蓄存款余额 208.67 亿元。

——中国经济通涨率达到 3%，银行利率保持 1.98%不变，考虑 20%利息所得税，其实

中国已经进入负利率时代，实际利率为—1.616%，居民投资转向的潜在动力很大，房

地产无疑是最好的投资渠道之一，如果能够释放居民存款的 5%，就达到 10 个亿，这

足以消化整个德阳的房地产开发量。

县域经济比较发达：2001 年全省 GDP 过 50 亿元的 20 个县，德阳就占了 5 个(旌阳、绵

竹、什邡、中江、广汉)——我们的目标客户将放大到这些区域。

二、德阳商业及商业地产概述

1、商业分布及特点

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德阳城市的华山路、岷江路和泰山路围合成一个大的三角形，形成了德阳的主要

商业圈。在此三角中，南街和长江西路共同营造了德阳目前最繁华的商业地段。

其中，南街主要为临街品牌专卖店，典型的传统业态。相对大型的商业集中于南

街和长江西路的交界处。德阳目前的商业物业形态较为落后，自发形成，明显缺乏规

划，城市几乎没有特色商业建筑，缺乏商业空间的宜人尺度和体验环境。这是提升本

项目价值的一个机会。

2、城市商圈的发展规划

德阳政府近15 年的城市商圈发展规划：以长江西路和泰山北路为城市商业中心，尤

其是长江西路，南街口到泰山北路一线作为商业发展的重店，加上昆山街，绵远街等商

业街，共同构成德阳的“盐市口”商圈。德阳的商圈正在南移。

三、本项目概况

本项目临街商铺主要分布在凉山路和岷江西路，位于德阳市传统商业中心区的边缘

地带，距离德阳核心商业圈（南街与长江西路的交界处）约 300 米，项目对面是成都百货

大楼大型商业，预计今年 5 月底开业。目前项目周边人气、商气较差，随着德阳商业中心

的南移、成百的开业，本项目的商业价值将日益凸显。

项目优劣势简要分析：

一）、优势

区位优势：地处德阳传统商业核心区与成百大楼两大核心商业区之间，享有庞大

人流所带来的商气，同时，城市商业向南发展趋势明显，区位优势愈加凸现。

规模优势：本案属于住宅底商，

是未来核心商业区， 4600 平米

的底商面积，形成“u”字形的

商业长廊，具备了形成规模商

业的条件。

人流动线的通畅性：如右图

开发商实力：作为二重集团下

属企业，其实力与信誉深受德

阳投资者的信赖。

二、劣势

商圈成熟程度低：尽管有良好预期，但就现状而言，本案所在地商气尚未真正形

成，消费人流较少。

商铺进深大、投资门槛高：开间主要集中在 3.6m 左右，而进深最多的达到了

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22m，17 米、21 米进深的商铺占据相当比例，限制了较多业态的进驻。同时，由于

单间面积较大，单价较高，造成总价偏高，普遍在60 万元以上，限制了大量的中

小投资者的介入。

项目建筑本身并无特色，外立面、产品形态、环境资源都较传统，没有宜人的空间

尺度。另外，底商由于业权分散，给商业管理、业态整合增加了难度。

通过对本案的简要分析，可以发现竞争商业楼盘之间角逐的着力点主要体现在商圈

的成熟程度、交通/区位、主力商家/管理商/下游商源、价格/付款方式/投资回报、动线的合

理性、建筑质量及商业配套、业态规划、业种配比、开发商实力、建筑外立面等方面。通过前

期摸底调查，我们对业主、商家、消费者在上述竞争因素上的关注程度做出了定量评估：

业主、商家、消费者对竞争因素的定量评估表

说明：

著名的雷达图——竞争力

作用模型，具有较高的参

考价值；

业主与商家的选择接近，

所以放在一起评估；

业主、商家与消费者在动线

建筑质量、商业配套、交通

区位、商圈成熟程度等方面

的选择比较接近；

针对这些选择，本案在后

面的业态定位与产品改进

中将采取相应的对策。

第二部分、项目总体定位

□□定位原则：关联性、差异性、震撼性。一个商业地产的定位必须遵循“关联性、差

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摘要：

欢迎进入U特区！万安项目提案——体验风情商业街区□万安平安小区一层商业营销提案□第一部分、项目概述一、德阳宏观经济概述：2003年，德阳市城镇化水平为35%，城市人口约28万，政府规划到2010年城市人口达到50万，城市化率达到60%以上。——德阳的城市商业及商业地产还有较大的发展空间。德阳市经济相对发达，2003年人均国内生产总值约为1133美元（约9360元人民币），全市城镇居民人均可支配收入7892元，比全省高12.07%；农村居民人均纯收入2790元，比全国高6.41%，比全省高25.11%。预计2010年人均GDP将达到17000元，在现在的基础上翻一番。德阳的工业经济逐步复苏，...

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