商住楼火灾风险分析及防范对策探讨--x

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3.0 闻远设计 2023-05-03 48 4 22.2KB 4 页 2光币

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商住楼火灾风险分析及防范对策探讨

摘要：商住楼具有建筑体量大、物业管理难、人流量大、二次装修现象普遍、消防设施维护不

及时、人员消防安全意识缺乏等主要火灾风险，严重威胁人民的生命财产安全。因此，应当加

强建筑工程源头管理，规范消防设计，提高物业企业管理能力，强化行业联合监管，督促落实

维护费用，提高人员消防安全意识，科学有效防范化解商住楼火灾风险。

关键词：商住楼;火灾风险;建筑体量;人流量;二次装修现象;消防设施;防范对策;

商住楼是目前城市区域常见的一种建筑结构形式，在我国《高层民用建筑设计防火规范》中，

商住楼是指底部为商业营业厅，其他部分为住宅的高层建筑。较为普遍的商住楼结构主要由上

下两部分构成，即下部首层或首层及二层为商用楼层，主要用于商业经营，常见的经营类型为

建筑面积不超过 300 m2 的百货店、副食店、粮店、邮政所等，还可以作为商场或办公区域，

其他楼层为居住楼层。商住楼下部的商用楼层和上部的居住楼层有着严格的物理分隔，该分隔

通常选用耐火极限不低于 1.5 小时的楼板和耐火极限不低于 2小时且无门窗洞口的墙体。此

外，下部商用楼层和上部居住楼层的安全出口、疏散楼梯等疏散通道都是完全独立设置。商住

楼兼具商业和居住两种用途，功能丰富，在满足居住需要的同时，也使得附近居民的生产、生

活更加便捷[1]。同时，由于商住楼具有设计形态多样、内部功能复杂、人员密集、可燃物多等

特点，也使得商住楼具有更多的火灾隐患和火灾风险。商住楼一旦发生火灾，因其底部的商业

特征，火势容易迅速蔓延，火灾荷载大，扑救难度大，人员疏散较普通商业建筑和住宅建筑也

更加困难，从而容易造成严重的人员伤亡及财产损失。近些年来，我国发生了多起严重的商住

楼火灾事故，严峻的商住楼火灾形势一次次给我们敲响了警钟，高度重视商住楼火灾风险防范

刻不容缓。防范化解商住楼火灾风险，首先需要增强对商住楼建筑结构及其火灾特点的了解，

进而采取行之有效的火灾预防、控制措施，减小商住楼火灾对人民造成的生命财产损失。

　　 1　商住楼火灾风险分析

1.1 建筑体量大

商住楼是目前城市区域非常常见的一种建筑结构形式，广泛分布于城市的各个角落。由于兼具

商业用途，商住楼一般会布置在楼群的最外侧，即沿街布置。商住楼上部的居住楼层与普通民

用住宅楼相同，结构都比较简单，火灾风险较小，因此商住楼的火灾风险主要集中在下部的商

用楼层。位于首层或首层及二层的商业用楼层，因功能需要，通常采用钢筋混凝土梁、柱构成

框架，这种结构形式便于形成或大或小相对灵活的空间，作为商店、商场、大型办公、批发交

易区等功能区来使用，而庞大的建筑体量和形态各异的使用性质，很难简单从一个方面做好火

灾的预防措施。此外，由于商业区域使用功能多样化，致使其建筑内部的火灾荷载也呈现复

杂、多样化，这也在一定程度上增大了发生火灾的危险性。

1.2 物业管理难度大

产权多并由此带来的物业管理困难是商住楼存在的另一个显着问题。商住楼由于兼具普通住宅

和商业用房双重功能，致使其产权所有者同时包含建筑内部多个商业板块及多户居民，大多数

商住楼具有数十个或者更多的产权人或单位，这使得消防安全管理存在很大难度。进行日常消

防维护管理的物业公司，需要同时负责消防安全管理和日常的建筑维护，这两方面工作的开展

都需要资金支持，而很多时候，物业公司无法处理好两者的投入关系，且一般会表现为对消防

方面的投入欠缺、反应迟缓。造成物业公司对消防方面投入不足或不及时这种情况，主要原因

是进行消防方面的整改对资金要求比较高。日常的消防设施维护需要从物业管理费中支取，而

对于稍大规模的火灾隐患整改需要耗费大量资金，物业公司无法拿出充足的资金对相关的火灾

隐患进行比较系统的整改。开展火灾隐患整改工作也可以动用房屋维修基金，但是需要通过一

定的流程。首先需要征得业主委员会50%以上成员投票通过，业主委员会授权后，再向住房部

门申请，通过后才能启用房屋维修基金。资金申请的整个流程耗时较长，导致火灾隐患整改周

期也被迫拉长。但是，火灾隐患一刻不消除掉，就有可能随时成灾。然而，一些较老旧的建

筑，其维修基金本来就很少，很难对建筑消防设施进行系统、全面的维护保养。

此外，物业服务公司的不稳定性也是商住楼管理的难点，物业公司与业主之间时常会因为各种

问题产生各种各样的矛盾，进而出现一些商住楼频繁更换物业公司的现象，这也是造成消防工

作无人管理的一个重要原因。

1.3 人流量大

商住楼的人员密集，且在一天中的不同时间人流量会发生比较大的变化，这就使得商住楼的日

常管理工作异常复杂，这也是造成商住楼火灾危险性高的重要因素。商场、超市在营业期间，

其内部人员多、人员构成复杂，且很多人员缺乏良好的消防安全素质，在发生火灾后很难进行

快捷、有效的疏散；此外，很多商业场所内部结构复杂，有时还存在杂物占据消防通道的情

况，这些不利因素也会造成商住楼内发生火灾后的疏散混乱，进而造成严重的人员伤亡及财产

损失[2]。

1.4 二次装修现象普遍

商业区域经常涉及二次装修的情况，这也是商住楼火灾隐患和危险性较大的一个重要因素。商

住楼下部的商业区域，使用人经常为了改善经营效果，对建筑物进行二次装修、反复装修，或

者是对建筑物内的部分结构进行调整，在这些装修、改造过程中，时常会出现一些消防违法违

规情况[3]。常见的违法违规问题大致可以分为五种：第一种，一些使用人在装修的时候对原有

的防火墙、防火门等防火分隔设施进行拆除；第二种，一些用来进行安全疏散的疏散通道或安

全出口被堵塞；第三种，一些消防设施（如喷淋系统的管道喷头、室内消火栓箱等）被拆除；

“ ”第四种，一些使用者擅自改造、装修，使得商业区域带病运行，例如，数量庞大的户外霓虹

灯广告造成电气火灾隐患；第五种，一些使用者对一些层高较高的空间进行违规改造，比如，

采用夹层的方式扩大使用面积或者分割使用功能，分隔方式不满足相关消防法规。以上这些违

法违规现象的存在，极大地增加了商住楼的火灾危险性。2005 年12 月25 日，广州中山市坦洲

“ ”镇檀岛老虎吧西餐厅火灾，就是由于经营业主擅自在底层改造加层，将底层扩大为面积 241

m2、拥有近 200 个座位的酒吧，大量使用海绵等易燃材料，火灾最终导致 26 人死亡、11 人受

伤。

1.5 消防设施设备维护不及时

大型商住楼在建成之前已设计好了一套完备的消防设施，但在建筑竣工后，这些消防设施往往

会因为各种因素出现故障，需要及时维修，长时间使用后也需要对设备进行更新换代。然而，

一般管理者认为发生火灾是小概率事件，从而疏忽了对消防设施的检查、维修和维护，导致建

“ ”筑消防设施带病运行甚至处于瘫痪状态。建筑固定消防设施探查发现火灾、处理火灾的功能

大打折扣，甚至一旦发生火灾无法正常发挥作用，这将带来极大的火灾风险，不仅延误人员疏

散撤离，还有可能引发区域火灾蔓延酿成整体火灾，导致小火成大灾。

1.6 消防安全意识薄弱

商住楼内人员结构普遍较为复杂，各个单位或企业仅对本单位的消防安全负责，不会参与其他

单位和公共区域的安全管理工作。此外，一些单位或企业违反电器安全使用规定，超负荷用

电，安装不合规格的保险丝、片；不遵守燃气安全使用规定，擅自拆、改、装燃气设施和用

具；在阳台上堆放易燃物品和燃放烟花爆竹；将带有火种的杂物倒入垃圾道，在垃圾道口烧垃

圾；室内存放汽油、酒精、香蕉水等易燃物品；卧床吸烟；楼梯、走道和安全出口等部位堆放

物品、存放电动自行车等等，这些不安全行为时有发生，导致发生火灾后难以进行有效扑救和

疏散逃生。

　　 2　商住楼火灾防范对策

2.1 加强建筑工程的源头管理

住建部门作为商住楼的主要管理部门，有责任、有义务做好商住楼的消防设计审核、消防验收

和日常监督管理工作，这同时也是《中华人民共和国消防法》《消防安全责任制实施办法》赋

予住建部门的职责。为有效减小商住楼的火灾危险性，住建部门应做好两个方面的工作：第

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摘要：

商住楼火灾风险分析及防范对策探讨摘要：商住楼具有建筑体量大、物业管理难、人流量大、二次装修现象普遍、消防设施维护不及时、人员消防安全意识缺乏等主要火灾风险，严重威胁人民的生命财产安全。因此，应当加强建筑工程源头管理，规范消防设计，提高物业企业管理能力，强化行业联合监管，督促落实维护费用，提高人员消防安全意识，科学有效防范化解商住楼火灾风险。关键词：商住楼;火灾风险;建筑体量;人流量;二次装修现象;消防设施;防范对策;商住楼是目前城市区域常见的一种建筑结构形式，在我国《高层民用建筑设计防火规范》中，商住楼是指底部为商业营业厅，其他部分为住宅的高层建筑。较为普遍的商住楼结构主要由上下两部分构成，即...

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