房地产企业供应链风险管理研究
房地产企业供应链风险管理研究
摘要：文章主要从房地产企业自身的发展规律出发,通过供应链管理的迭代升级,对供应链的资
金流的安全边界、风险识别和应对策略进行深入讨论。同时通过供应链信息流的优化和分享,打
破信息不对称的贸易壁垒,从而提升整体的供应链体系的运转效率。
不同于传统的制造业企业,近年来飞速发展的房地产企业具有以下显着的特点。(1)涉及的上
下游企业众多,构成了一条复杂庞大的供应链,上游企业有金融单位、勘察设计单位、招投标单
位等,下游单位有总分包单位、各类建筑材料供应商、营销单位、物业单位等。随着房地产市场
竞争的不断加剧, “ ”越来越多的供应链上下游企业被波及。如何在波诡云谲的房地产 红海 中生存
下来,提高自身的竞争力,房地产企业不仅仅要专注于自身,通过优化改革、服务赋能来降本增效,
更重要的是对自身的供应链管理进行优化升级。(2)房地产企业本身具有类金融属性,属于资金
密集型企业,围绕房地产企业所组织架构的供应链企业吸纳了海量资金来维持运转。随着中央提
“ ”出 不将房地产作为短期刺激经济的手段 ,房地产企业的融资渠道不断收窄,提高房地产企业供
应链的资金流利用率,利用规模效应和供应链集群来降低成本等成为房地产企业确保资金流健康
的关键一招。(3)随着全民消费升级时代的到来,现代居民对于住房的需求越来越多样化和个性
化,智能化、高节能、绿色健康住宅成为焦点。这些差异化的消费信息流背后,是整个房地产供
应链企业产品的不断更新迭代,只有这样才能紧跟消费需求,保持产品竞争力。(4)房地产企业是
资源整合型企业,人力需求、机械需求、建筑材料需求、景观绿化需求都是巨大的,畅通的物流
“ ”线就是追求 高库存、快周转 类型房地产企业的生命线。
房地产企业的特点是鲜明的,随着行业集中度不断提高,“ ”马太效应 显现,规模型房地产企业的市
场占有度会越来越高, “ ”大量的优秀资源不断向房地产的头部企业集中。 生存危机会倒逼房地产
企业进行改革,供应链管理优化升级则是重中之重,谁能确保供应链资金流健康、物流畅通,谁就
能赢得先机。
1 供应链资金流
过去,房地产企业走的是一条粗放式发展的路线, “ ” “ ”通过 快周转 策略来 跑马圈地冲规模,业绩快
速攀升的同时,房地产企业的负债率也居高不下,标杆房地产企业的负债率一度超过90%。因此,
房地产企业的资金流是十分不健康的,一旦遭遇行业寒冬,就会面临融资渠道收窄、融资成本上
升、无法有效去库存获取流动资金等困境, “ ”极易遭遇资金断裂危机。随着 三道红线 政策的发
布,政府对房地产企业的现金流和负债率提出了更高的要求。为了确保资金流健康,规避资金断
裂风险,房地产企业需要建立一套风险识别机制并采取相应的优化策略。
1.1 风险识别
为了提高自持资金利用率,对于每一个操盘项目而言,房地产企业应坚持项目资金回正周期不突
破和项目资金峰值不突破两个原则,根据项目现金流量表,将资金断裂风险主要分为两类,分别是
资金流入暂缓、资金加速流出。对于资金流入暂缓,如果发生在项目前期,主要是开发贷办理不
及时,前端融资无法落实,如果发生在项目中后期,主要是项目销售情况不利,导致回款困难;对于
资金加速流出,主要是项目目标成本被突破,总分包单位请款提前、意外工程事故等。项目现金
流量表中的每一笔资金的动向,房地产企业都应加强风险识别与管控。
1.2 应对策略
针对资金流入暂缓风险,房地产企业要拓宽资金流入渠道。(1)提前准备好办理开发贷所需的相
关材料与证件,确保开发贷平稳落地。(2)与材料设备供应商达成战略合作,通过每年开发体量的
市场换取供应商手中的优质资金,同时约定部分材料款以商票的形式支付,确保项目资金合理充
裕。(3)与银行、保付代理等传统金融机构合作,或者与供应链体系内有融资实力的企业合作,以
利息换本金,进行前端融资或层间融资。(4)通过股权质押、股权互换等手段,与标杆房地产企业
合作操盘, “从而达到 收益共担, ”风险共享 。(5)制定合理有效的销售策略,确保项目首开去化率、
综合去化率等指标健康。
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房地产企业供应链风险管理研究 摘要：文章主要从房地产企业自身的发展规律出发,通过供应链管理的迭代升级,对供应链的资金流的安全边界、风险识别和应对策略进行深入讨论。同时通过供应链信息流的优化和分享,打破信息不对称的贸易壁垒,从而提升整体的供应链体系的运转效率。 不同于传统的制造业企业,近年来飞速发展的房地产企业具有以下显着的特点。(1)涉及的上下游企业众多,构成了一条复杂庞大的供应链,上游企业有金融单位、勘察设计单位、招投标单位等,下游单位有总分包单位、各类建筑材料供应商、营销单位、物业单位等。随着房地产市场竞争的不断加剧,“”越来越多的供应链上下游企业被波及。如何在波诡云谲的房地产红海中生存下...
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分类：社科文学类资料
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