2024年9住宅专项维修资金使用调查研究报告存在问题
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2024 年9住宅专项维修资金使用调查
研究报告存在问题
住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)被称为房屋
的“养老钱”，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备
保修期满后的维修和更新、改造的资金。
维修资金制度自上世纪 90 年代建立以来，为保障居民
住房安全发挥了重要作用。在申请、使用、管理维修资金
过程中，还存在申请难通过“不好用”、监管有漏洞“没
用好”等问题。
就维修资金申请、使用、管理中存在的问题进行调查。
维修资金使用问题导致小区业主与物业产生矛盾
2023 年12 月初， 来到 市 小区，正遇到小区水管破
裂，两名工人挖开埋在地下的水管准备维修。一名往楼里
提 水 的 住 户 说 ： “ 自 来 水 管 三 天 两 头 坏 ， 一 坏 就 要 停
水。”
一栋高层楼外墙墙皮大片脱落，路过的居民说前一天
有块墙皮掉下来，砸在车上，“幸好没砸到人”。 随机走
进一栋楼，发现消防器材箱中没有灭火器。“消防部门已
经多次警告了，小区消防栓里没有水，一旦发生火灾，非
常危险。”一名业主说。
该小区 2011 年投入使用，共有 11 栋楼，“物业公司、
业委会和业主之间，七八年来矛盾一直没断过。”
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小区前任物业公司为开发商指定，2017 年小区成立业
委会，2019 年4月清退原物业，引入目前的物业公司。
“他们刚进来的前半年，服务非常好。”。
双方矛盾始于维修资金使用问题。2019 年夏天，9号
楼顶楼漏雨严重，物业公司申请使用维修资金进行维修。
“按照流程，我们找了有资质的防水公司报价，分摊到 9
号楼 150 多户，然后上门挨家挨户沟通，用了 3个月时间
才完成业主签字。”物业项目经理 说。
依据住房城乡建设部门提供的数据，9号楼维修屋顶共
使用维修资金 7.4 万元。“以前漏雨维修，一般是哪漏修
哪 ， 一 两 万 块 钱 足 够 了 。 但 物 业 这 次 把 整 个 屋 顶 都 修
了。”有业主怀疑物业公司滥用维修资金。
不久，电梯风波让双方增加了新矛盾。2020 年10 月、
11 月，维保公司先后建议有两部电梯需要维修，物业做好
报价，准备申请维修资金，但业主们不肯签字。12 月下旬，
省特种设备检测机构年检后发出通知，小区 3栋高层楼 10
部电梯均存在不同程度的问题，“建议停运整改”。据此
物业公司同一天将10 部电梯全部停运，业主只能爬楼梯。
业主们认为“怎么可能 10 部电梯同时坏掉”，要求立
刻开通电梯，但不同意动用维修资金；而物业则认为，几
台电梯投入年限一样，零件寿命、磨损程度也差不多，
“继续运行，安全谁负责？”最后，在住房城乡建设、市
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场监督管理等部门的协调下，有 8部电梯于2021 年春节
前恢复使用，但另外两部电梯至今仍在停运中。
对于电梯维修，我们一直没有签字同意使用维修资
金。”一名业主说。有 5部问题比较严重的电梯使用了维
修资金，共 17 万余元，都是通过应急维修程序申请的。维
修费用直到 2023 年年初才从小区相关业主的维修资金中全
部拨付完成。“手续是齐全的。”
申请门槛高、物业怕麻烦，导致维修资金使用率不高
住宅专项维修资金制度建立的初衷是保障住宅建筑安
全、保护业主合法权益，何以在实施过程中业主和业主之
间、业主和物业之间会产生这么多矛盾？
“维修资金申请使用过程中，最难的就是业主签字环
节。”从他们接触到的案例看，3个月都算是快的，一两年
签不下来的也不在少数。
申请使用维修资金需要达到哪些条件？有关部门出台
实施的《住宅专项维修资金管理办法》明确规定了在维修
资金划转业主大会管理前，“双 2/3”的通过比例——即应
由维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积 2/3 以上
的业主且占总人数 2/3 以上的业主讨论通过。
但在实际生活中，要获得 2/3 以上业主同意难度不小。
除了有些业主难以联系到外，还有一些业主出于自身利益
考虑，不同意动用维修资金。
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12024年9住宅专项维修资金使用调查研究报告存在问题住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”)被称为房屋的“养老钱”，是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。维修资金制度自上世纪90年代建立以来，为保障居民住房安全发挥了重要作用。在申请、使用、管理维修资金过程中，还存在申请难通过“不好用”、监管有漏洞“没用好”等问题。就维修资金申请、使用、管理中存在的问题进行调查。维修资金使用问题导致小区业主与物业产生矛盾2023年12月初，来到市小区，正遇到小区水管破裂，两名工人挖开埋在地下的水管准备维修。一名往楼里提水的住户说：“自来水管三天两头坏，一坏就要停水。”一栋高层...
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作者：一招
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