上海里弄的保护改造模式探究及产权处置

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上海里弄的保护改造模式探究及产权处置

里弄是指房屋毗连组合，总弄与支弄串通，有集中的弄口，沿街多设置店铺，有的间以绿化，

生活居住环境较安静的城市型居住组织形式.按照《上海近代建筑史稿》中对里弄的分类，里弄

住宅包括：老式石库门里弄住宅、新式石库门里弄住宅、新式里弄住宅、花园式里弄住宅和公

寓式里弄住宅五种类型。旧区里弄保护改造是以保护历史文化遗产、提高建筑使用功能、完善

社区环境、确保利益平衡为原则，根据里弄建筑特征、所处区段和城市规划、产业发展要求等,

在尽可能保留建筑主体结构的前提下，旧区里弄更新改造的行为。

上海有很多旧里保护改造的成功案例。基于保护改造案例不同特点，本文选择静安别墅、田子

坊、建业里、179 街坊、思南公馆等五个进行分析。

1 旧里保护改造典型案例

1.1 静安别墅：产权不变，政府主导，保护改造，居住改善

（1）项目概况

静安别墅位于上海市南京西路，1932 年竣工，是上海最大的新式里弄住宅群，地块总面积约为

2.25hm2,共有房屋 193 幢，建筑面积约为 2.45 万m2,容积率约为 1.09,绿化率 47%,总户数 949

户，近 3000 人，停车位 124.改造前均为三层高度，砖木结构，各幢住宅前都有小庭院，外墙

清水红砖、錾假石。该区域内历史优秀保护建筑众多，充满上海文化底蕴。

（2）改造方案与运作主体

2009 年7月上旬开始，由政府承担费用，以修旧如旧的方式对静安别墅实施保护性修缮，重现

原生态的海派居住氛围和深厚的上海文化底蕴。改造主要针对别墅房屋和设施，改善居民的生

活环境，维持房屋的居住功能。静安别墅改造是典型政府出资的主导改造保护模式。

（3）产权处置--居住性质不变

作为优秀历史保护建筑且土地性质为居住性质，政府明确静安别墅不可作为商业经营所用。从

2010 年末开始，静安区多部门联合对静安别墅无证照营业行为进行整治，维持静安别墅的纯住

宅性质。但修缮改造完成后，由于其优越的区位和独特的弄堂风情，吸引不少居民将自家住宅

“ ”改变为商业经营场所，开起各式带有小资情调商铺.然而，其中除了作为小区商业配套的四五

家商户外，其他商户均未取得营业许可证。但由于一些店铺已赢得了消费者口碑，商户不配

合、时有反复，取缔无证商户仍面临重重困难。按照有关条例，若租赁当事人擅自改动住房的

“ ”使用性质，将被处以一万至五万元罚金。静安别墅处于两难境地 :一方面，其特色独具受到众

多白领和年轻人的追捧；另一方面，无营业许可证难以维持经营。

1.2 田子坊：产权不变，自行租赁，保护改造，功能改变模式

（1）项目概况

田子坊位于上海市泰康路，建于上世纪 30 年代，总用地面积约为 7.1hm2, “其核心区三巷一

”街占地2hm2,建筑面积约 3万m2.其一部分是弄堂工厂群，另一部分是传统的里弄住宅区。本

文重点探讨田子坊里弄住宅区的保护改造。

（2）改造方案

田子坊改造采用商住结合模式。早期政府以创意产业的发展为契机，吸引艺术家在此工作；后

随着田子坊发展日益成熟，功能要求也出现分化，对其进行业态升级和整合,带动了休闲产业的

发展，最终形成了创意产业集聚区和文化休闲区两大功能片区.

（3）运作主体--居民自发

田子坊的改造过程分为三个阶段：1998 年之前，主要由政府直接控制和管理；1998~2008 年，

政府由直接控制转变为引入市场资源，通过市场化运作、政府间接管理和提供政策支持的形式

进行间接管理；2008 年以后，由政府、居民、企业共同参与管理。

随着田子坊商业规模的扩大，也呈现出了很多自上而下改造中未曾出现的问题，最明显的就是

居住功能和新引入的商业功能之间的矛盾。随着其不断发展壮大和业态的多样化，商家与居民

之间的矛盾渐趋激化。针对这一问题，2008 年3月，田子坊管理委员会正式成立，区政府开始

作为一个管理者对田子坊的发展进行管理和协调。管委会的作用主要是对田子坊的日常维护以

及里弄空间利用的控制与引导；针对发展中存在的问题，保障尚未出租的居民利益，缓解居民

与商家之间的矛盾，同时也促进地区的合理发展。

（4）产权处置--房屋产权不变，功能改变

田子坊里弄住宅为公租房，所有权归政府，居民享有使用权和租赁权。

“ ”里弄部分住宅居改非,土地性质不变，房屋功能改变。《上海市房屋租赁条例》明确规定：住

宅性质的房屋不得改变其居住性质而用作其他用途。因此，从事商业经营的租客无法办理营业

执照。为解决这个问题，经卢湾区房地局申请，上海市房地局批复同意该区改变居住用途而用

“ ”于商业经营，且采用一年一审批的灵活方式。同时，政府通过政策和法规，建立对入驻企业

的约束。田子坊管理委员会通过预审、会审、验收环节控制入驻商业的业态。

“ ”居改非政策的放宽是决定田子坊改造方向的关键和推动田子坊模式走向完善的重要举措。商

业业主的入驻强化了地区的财富效应，扩大了当地税源，进而使政府部门为社区提供优质服务

创造了财力条件。

（5）利益分配

“ ”田子坊居民自行参与改造，利益分配市场完成，形成了企业、居民、政府三得利的利益分配

格局.里弄居民通过租赁、转让的方式将房屋转租给商户获得收益；餐饮、零售商户通过商业经

营获得利润；政府让予了住改非的土地级差收益，但却实现了集中社会闲散资金替代政府投入

巨额成本，解决了旧里保护改造资金问题，同时从商户经营中获得可观的税收。

1.3 建业里：产权改变，政企合作，原样拆改留，住宅开发

（1）项目概况

建业里位于上海市建国西路，建设于 1928~1930 年，为徐汇区历史风貌保护区的有机组成。总

占地面积 17840m2,总户数 254 户，原总建筑面积为 20524m2.

（2）改造方案

“ ”建业里保护性修缮工程按照修旧如旧的原则,西里建筑具有较高的历史价值，其整体风格和式

样，兼有中西文化的特征，采取保护整治，形成 62 套石库门形式的酒店式公寓；东、中里结

构老化，且濒临失效，采取拆除复建，改造为 51 栋五层洋房；建国西路沿街建设 4000m2 的商

铺；同时进行地下空间开发，在东、中里原有位置增设2层地下室。保护改造后，该处土地保

持原有的使用性质，以居住为主，延续上海里弄居住文化。

（3）运作主体--政企合作

1955 年10 月5日，上海市徐汇区房地局接收管理了建业里。2003 年8月，建业里的千余户居

民开始实施有偿搬迁。2005 年1月，建业里居民搬迁完成，项目进入改造方案设计和招标阶

段。2007 年3月，由上海衡复置业（徐房集团和徐汇区国资委共同投资）、罗事房地产联合海

外着名投资机构波特曼海外、花旗集团投资8亿元共同开发建设的建业里改造工程启动，这是

海外基金介入上海历史文化风貌保护区项目的首例。

（4）产权处置方式

建业里原居户采取有偿搬迁方式由开发企业进行回购，再完全恢复原样重建，但产品性质重新

进行了定位和调整，实行经营性房地产运营。项目石库门洋房定位为别墅型私家府邸，共有 7

种户型，其中最小面积（含地上与地下）269m2,最大面积为 578m2.据调查，该项目售价约为

13 万元/m2,共51 栋。以 3000 万元一套计算，总销售额将超过15 亿元。除了可供销售的住宅，

建业里还规划有总建筑面积 3.7 万m2 的酒店式公寓。

开发过程中保留了原有土地住宅性质、原有容积率和原有建筑风貌，同时又充分显化和提高了

原有建筑的市场价值。其突破了经营性住宅必须招拍挂的规定,鼓励社会资金参与需要巨量资金

的改造开发，是一种值得推荐的模式。

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摘要：

上海里弄的保护改造模式探究及产权处置里弄是指房屋毗连组合，总弄与支弄串通，有集中的弄口，沿街多设置店铺，有的间以绿化，生活居住环境较安静的城市型居住组织形式.按照《上海近代建筑史稿》中对里弄的分类，里弄住宅包括：老式石库门里弄住宅、新式石库门里弄住宅、新式里弄住宅、花园式里弄住宅和公寓式里弄住宅五种类型。旧区里弄保护改造是以保护历史文化遗产、提高建筑使用功能、完善社区环境、确保利益平衡为原则，根据里弄建筑特征、所处区段和城市规划、产业发展要求等,在尽可能保留建筑主体结构的前提下，旧区里弄更新改造的行为。上海有很多旧里保护改造的成功案例。基于保护改造案例不同特点，本文选择静安别墅、田子坊、建业里...

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