封闭居住区的成因、现状及其开放措施

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封闭居住区的成因、现状及其开放措施

一、封闭居住区概念解析

自从上世纪 90 年代开始，中国封闭居住区的规模和速度都呈现惊人的发展趋势。在 2005 年以

来的新建楼盘中，封闭居住区的比例就占到了 80%以上。虽然封闭居住区所占比例很大，但是

其概念对于我国，尚属于一个外来概念。目前国内学术界和设计规范上并没有一个明确的界

定。

封闭居住区的概念最早出现在美国，1997 年，美国学者布莱克利和斯奈德在 FortressAmerica 一

书首次提出了封闭居住区的概念，并将其定义为只允许部分人进入的居住区域。在这些区域

里，通常的公共领域，如街道和花园等仅向住户开放。这些区域用围墙、篱笆和大门包围起

来，住户和访客必须通过某些身份验证后才能进入该区域。

二、封闭居住区存在原因与适应性

要解答关于封闭居住区的疑问，首先要了解封闭居住区存在的原因。通过阅读大量相关文献，

参考各方专家的观点，可以将其总结为以下几点。

（1）经济产权制度：土地由房地产开发商分别开发建设，开发商拍地后获得的就是一块独立

的用地，在商业利益和品牌竞争的驱动下，居住区之间就形成了割裂的关系。基于开发模式，

之后居住区物业的管理形式也就独立了，这导致了封闭居住区的形成。

（2）居住文化背景：从中国人的城市居住文化发展历史来看，我们最崇尚的就是以内向型为

“ ” “ ”主体的居住形式，追求居住的私密性和组团性。从合院式的居住形式，到里坊形式的聚集

“ ”形式，再到计划经济时期的单位大院 ,居住区逐渐发展成为如今广泛存在的封闭形式。

（3）外来文化影响：解放后，我国的居住空间组织模式主要源于对前苏联的居住模式的学习

“ ”和模仿。前苏联的居住区模式，是在邻里单位及雅典宪章城市功能分区的理论上发展起来

的，其主要形式即为封闭式。

（4 “ ”）社会心理导向：当今社会中，人们对于稀缺价值有着狂热的占有欲，并以此来体现自

己的财富和身份地位。很多高档居住区推崇全封闭的空间和管理形式，并以这种形式作为营销

“ ”手段吸引高端客户。越封闭，越高档 ,成为了一种不成文的规则。

（5）规划政策疏忽：目前城市规划对于封闭居住区的关注存在粗疏。城市规划对住宅用地只

有容积率、建筑密度和容积率等硬性指标的规定，而在规划层面上缺少对居住区形态的限定，

这就导致了开发商可以任意将居住区从城市中分离出去，最终导致封闭居住区的形成。

（6）城市设计手法单一：封闭居住区的围合形式缺乏创新，手法单一，大多选用围墙或者栅

栏的形式。这样的设计手法没能打造出丰富的适于街道生活的空间，也未能将街道活力注入到

居住区的边界中，虽然在一定程度上保证了安全，但是却忽视了社区活力的激发。

三、封闭居住区现状评价

1.实证研究

北京市东三环地区紧邻 CBD 核心区域，各类型居住区分布混杂且密度较高。本文以东三环华

腾园作为空间层面研究对象，以华腾园、百环家园、首城国际和和谐雅园组成的居住片区作为

公共设施和社区生活层面的研究对象，对封闭居住区现状进行研究和评价。根据封闭居住的定

义，对这四个居住区进行封闭现状评价，见表 1.

【表 1】

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摘要：

封闭居住区的成因、现状及其开放措施一、封闭居住区概念解析自从上世纪90年代开始，中国封闭居住区的规模和速度都呈现惊人的发展趋势。在2005年以来的新建楼盘中，封闭居住区的比例就占到了80%以上。虽然封闭居住区所占比例很大，但是其概念对于我国，尚属于一个外来概念。目前国内学术界和设计规范上并没有一个明确的界定。封闭居住区的概念最早出现在美国，1997年，美国学者布莱克利和斯奈德在FortressAmerica一书首次提出了封闭居住区的概念，并将其定义为只允许部分人进入的居住区域。在这些区域里，通常的公共领域，如街道和花园等仅向住户开放。这些区域用围墙、篱笆和大门包围起来，住户和访客必须通过某些身...

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