不同类型的房地产开发项目的类型与开发特点--x
不同类型的房地产开发项目的类型与开发特点
1 住宅项目的类型和开发特点
1 ．1 住宅项目的类型
住宅是为人们提供生活居住空间的房地产项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。
1) 别墅。别墅是指建造在郊外或风景区供休养用的住宅、建筑形态独立、层数较少，并带有一
定规模的院落。从位置上看，别墅与市区的居民聚集区有一定距离，周边环境较好，大多临
湖、靠山或邻近其他的自然资源。其是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居
所。
2) 独立住宅。一户不与其他建筑相连建造，并有独立院子的住宅，称独立住宅。由于建筑物四
面临空，朝向、通风、采光较好，独立住宅的层数一般为 1 层 ～3 层。
3) 联排住宅。低层住宅单元拼联成 3 户以上者，通常每单元为 1 户，每户间至少能共用两面山
墙，排列成行。根据建筑物与院子组合的不同，联排住宅分为 3 种形式: a ． 前后院; b ． 单向
院; c．内院。
4) 公寓。公寓包含多个住宅单元，在国外，公寓通常不分割产权出售，只供出租或短期居住。
5) 普通住宅。国内衡量是否属于普通住宅的标准，有户型面积、建筑容积率和销售价格三个标
准。一般而言，具有普通住宅的建筑形式有: 多层住宅、高层住宅、小高层住宅。
多层住宅层数为 2 层 ～6 层，通常不设载人电梯，有易于平面布局、通透性好、居住舒适等优
点，但其容积率低，在土地利用率方面不如高层住宅。高层住宅是指 10 层及 10 层以上的住
宅，分为塔楼、板楼和介于两者之间的混合体。小高层是指层数为 7 层 ～11 层，设有一部载
人电梯的住宅，其平面布局类似于多层住宅。
1 ．2 住宅项目开发的特点
1) 市场潜力巨大。未来 20 年，我国仍将处于城市化进程的发展过程中，大量外来人口进入城
市求学、经商、就业，会产生大量的新增住宅需求，随着社会经济的快速发展，居民支付能力
不断增强，原有城市居民会产生更高层次的住房需求，改善性住房需求也会不断增加，而中国
“ ” “ ”文化固有的 家 观念、传统消费观，以及 城市情结 进一步巩固了城市住宅的刚性需求，所
以，在未来比较长的时间内，住宅仍然是所有房地产开发项目中最具市场潜力的开发项目类
型。
2) 多元化的市场需求。由于住房需求异质性的存在，每一个住宅开发项目都需要根据其项目所
处区位的社会、经济、政策环境的特点，目标消费群体的社会阶层、收入、偏好、品味等需求
特点进行合适的市场发展定位。
3) 开发投资风险相对较小。住宅的开发经营模式以出售为主，我国商品住宅的销售可以采用预
售和分期滚动开发等操作模式，因此资金回笼速度较快，开发商的资金压力相对较小，对自有
资金能力要求较低。我国城市住宅刚需强劲，规划设计、建筑技术日趋成熟，而且符合国家城
市住房发展政策引导方向，市场风险相对较小。
4) 住宅项目对区位的要求。居住项目为人们提供生活、休息空间，衣食住行的便利、居住环境
的舒适、子女是否能够就近享受较好的教育资源是人们购房考虑的主要因素。此类项目区位选
择的主要考虑因素有: 交通的便捷程度，居住环境质量的高低，生活配套设施和教育配套的完
备程度。
2 写字楼项目的类型和开发特点
2 ．1 写字楼的类型
写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，目前国内还没有统一的写字楼分类标准，业内人
士根据写字楼的位置、建筑设计、装修、设备和租金水平等综合因素进行分类，将写字楼分为
甲( A) 、乙( B) 、丙( C) 三个等级。
2 ．2 写字楼的开发特点
1) 要求开发商具备长期投资能力。与住宅项目的经营模式不同，大部分高档写字楼并不会分割
产权出售，开发商自己作为物业的永久持有者，以出租的模式来经营写字楼物业，建设投资不
可能在短期内收回，这就对开发商的长期投资能力提出了很高的要求。
2) 写字楼的设计具有一定的超前性。高档写字楼一般位于城市 CBD 地段，该地区的就业人口
多为中高级白领，收入和消费水平较高，各种需求和品味相对超前，而且写字楼的租用对象主
要为金融机构、商贸服务公司、大企业集团总部、财经法律等专业机构，其办公的舒适化要
求，智能化和信息化、公共服务设施的要求都会较高，写字楼本身建筑功能和空间设计也要比
较超前。
3) 写字楼项目对区位的要求。商务办公存在着聚集效应，位于同一 CBD 地段的写字楼，相互
之间可以方便的开展业务，因此写字楼越密集的商业区，对项目未来使用者的吸引力越大，这
种集聚也会极大地影响写字楼未来的市场价值，商业繁华程度是写字楼对区位的首要要求。再
次，易接近性也是写字楼项目位置选择的重要影响因素之一，高层写字楼建筑能够容纳成千上
万的人在里面办公，需要有快捷有效的道路进出写字楼，如果写字楼周围存在有多种交通方式
可供选择，则能极大地方便在写字楼工作的人。由于城市中央商务区建筑密度高、土地有限，
不能提供足够的停车位，位于城市 CBD 地段的写字楼则更加强调方便快捷的公共交通。
3 零售商业项目的类型和开发特点
3 ．1 零售商业项目的类型
零售商业项目根据其经营规模、商品特点、商业辐射区半径等因素，可分为: 区域购物中心、
市级购物中心、地区购物商场、居住区商场、邻里商店、特色商店。
3 ．2 零售商业项目的开发特点
1) 投资决策阶段要认真分析项目的商业辐射区域。
商业辐射区域是指某商业项目主要消费者的分布范围，一般可以用辐射半径表示。商业辐射区
域分析包括对辐射区内的客流量、消费者行为特点、偏好及购买能力等因素的分析。
2) 要求开发商具备长期大规模投资的能力。
零售商业物业的开发，是一个进入门槛很高的复合型产业，它不仅要求开发商具备房地产开发
和零售商业经营的能力，还要求开发商具备投资和融资的能力。
3) 先租后建，只租不售。
通常的经营模式是招商在前，建设在后。一个大型商业购物中心，通常需要安排多家主力店和
众多次主力店进驻，以实现商业业态的优化组合，满足消费者的一站式需求，提高购物中心的
整体经济效益。只租不售，保持物业产权的完整性，可以提高购物中心整体运营水平，实现整
体经营策略，保持和提升长期市场竞争能力。
4) 与交通设施联合开发。
商业购物中心，有赖于便捷的交通环境及所引至的大量人流。不管是在郊区还是在城市中心
区，大多与交通设施进行联合开发，能够将乘客转为消费者的管理模式，实现了商业设施和公
共设施开发的共赢。
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不同类型的房地产开发项目的类型与开发特点1住宅项目的类型和开发特点1．1住宅项目的类型住宅是为人们提供生活居住空间的房地产项目，包括普通住宅、公寓、别墅等。1)别墅。别墅是指建造在郊外或风景区供休养用的住宅、建筑形态独立、层数较少，并带有一定规模的院落。从位置上看，别墅与市区的居民聚集区有一定距离，周边环境较好，大多临湖、靠山或邻近其他的自然资源。其是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。2)独立住宅。一户不与其他建筑相连建造，并有独立院子的住宅，称独立住宅。由于建筑物四面临空，朝向、通风、采光较好，独立住宅的层数一般为1层～3层。3)联排住宅。低层住宅单元拼联成3户以上者，通常...
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作者：闻远设计
分类：土木建筑化工水利
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